中古物件の融資審査が新築よりも通りにくい理由は「価値」の差です。

中古物件は融資審査が厳しい?

新築・中古を問わず、不動産投資を始める際には大抵の場合金融機関から融資を受けて物件を購入します。
自己資金だけで物件を購入する投資家は全体から見ればほんの一握りです。
融資を受ける際には、必ず金融機関による審査を受けなければなりません。
今回は、この物件を購入する際に受ける融資審査について取り上げていきたいと思います。

 

中古物件の融資審査

融資を受ける人形

中古物件というのは、新築物件と比べて一般的に価格の面で手ごろな場合がほとんどです。
しかし、ある程度の収益性を持った物件の場合、新築の価格とほとんど変わらない価格で売り出されていることも少なくありません。
そのため、冒頭で述べたように投資目的で中古物件を購入する際にも金融機関からの融資が必要になるのです。

 

さて、そこで問題になるのが中古物件の購入資金を借りる際の金融機関の融資審査です。
これに関しては実際に経験したことのある人であれば分かると思いますが、一言で言って審査は厳しいです。
何と比べて厳しいかと言えば、それは当然新築物件と比べてです。
新築物件の方が中古物件よりも遥かに借りやすいですし、借りられる額も大きくなります。

 

しかし、改めて考えてみるとこれは不思議と言って言えなくもありません。
何故、中古物件の方が融資審査が厳しくなるのでしょうか?以下でこの疑問に答えていきます。

 

中古物件は担保力が弱い

不動産コストのイメージ画像

ご存知の方も多いでしょうが、物件を購入する際の融資は購入予定の建物を担保として行われます。
これは、物件を居住目的で購入する場合も投資目的で購入する場合も全く同じです。
そしてもちろん、中古物件を購入する際にもこれと全く同じことが言えます。
しかし、新築と中古を比べた場合にはこの担保に関して明確に違う部分が1つあります。
それは、新築物件よりも中古物件の方が担保力が弱いということです。
担保力とは担保価値とほとんど同じ意味の言葉で、文字通り特定の物件が持っている担保としての力(または価値)のことを指しています。
担保力は様々な要素を勘案して決められますが、基本的には
「収益性」
「資産価値」
「耐用年数」

の3つが重視されます。
当然、収益性と資産価値が高いほど、そして耐用年数の長いほど担保力は強くなります。

 

そしてこのことを考慮すれば、新築物件よりも中古物件の方が担保力が弱いというのも納得できるはずです。
担保力が弱いと、金融機関としては貸付金を全額回収できるかどうか不透明になってしまうため、
そうした物件(中古物件)への融資に際してはどうしても審査が厳しくなってしまうわけです。
ただ、これは逆に言えば担保力さえ強ければ中古物件でも融資を受けられるということでもあります。
従って、重要なのは新築か中古かという違いではなく、担保力が強いか弱いかという違いであるということになります。

 

耐用年数内での返済を求められる可能性も

果てしない借金のイメージ

中古物件の購入資金を借り受けた場合、金融機関によっては耐用年数内であるにもかかわらず返済を求められることがあります。
この点は、中古物件の明確なデメリットだということができます。

 

 

こうしたケースは決して多くはありませんが、中古物件に投資する際の1つのリスクであることに変わりはありません。
ちなみに物件の耐用年数は軽量鉄骨造で19年、木造で22年、重量鉄骨で34年、RC造で47年となっています。