入居率に影響する4点の設備と、見落としがちな修繕ポイントを確認しましょう。

設備と経年劣化

中古物件で入居者を確保するためにはいくつかの要素が重要になります。
言うまでもありませんが、価格・立地・利便性や競合物件の有無などの条件は非常に重要になりますので、事前の調査を怠らないようにしましょう。

 

そして、これらに次いで重要なのが物件の設備経年劣化の度合いです。
以下では、この2点に焦点を絞って解説していきたいと思います。

 

水回り

綺麗なシャワーの画像

生活をする上で絶対に欠かせない設備、それが水回りです。
水回りの設備が揃っていなければ最低限の生活をすることもできませんし、さらに言えば水回りの充実度が生活の質を大きく左右することになります。
水回りの設備は以下の3つに大別されます。

 

 

キッチン

中古物件のキッチンで大切なのは、まず何と言ってもしっかりとした水圧の水が出るかどうかです。
この点は必ず確認しなければなりません。
また、「水が濁っていないか」「水漏れしないか」といったことも確認しておく必要があります。

 

トイレ

トイレに関しては、排水の際の水の勢いの強さが最大のチェックポイントです。
使用期間の長いトイレの場合には十分な勢いがないものがありますが、そうしたトイレは避けなければなりません。
また、ウォームレット機能及びシャワー機能の有無も重要なポイントです。

 

バスルーム

バスルームに関しては、シャワーがしっかりと流れるかどうかはもちろん重要ですが、それ以外の部分も見逃せません。
例えば、「タイルがひび割れていないか」「浴室に異臭がしないか」「排水がスムーズか」といったことです。
また、浴槽の大きさも重要なポイントになります。

 

駐車場・駐輪場

中古物件で投資を始める際には、駐車場・駐輪場にも十分注意しておかなければなりません。
一軒家の場合には気にする必要はありませんが、アパート一棟あるいはマンション一棟に投資する場合には駐車場・駐輪場の問題は非常に重要になってきます。

 

まず初めに確認しなければならないのは、入居者分の駐車場・駐輪場があるかどうかです。
そして次に考えなければならないのが、仮に駐車場・駐輪場が無かった場合にこれらの設備を新しく作るスペースがあるかどうかです。

 

周辺に駐車場・駐輪場があれば別ですが、そうでなければ新しくこれらの設備を作る必要性は非常に高くなりますし、
もし駐車場・駐輪場が無いままであれば物件の魅力は大幅に落ちてしまいます。
また、仮に駐車場・駐輪場が既にある物件の場合にも、「屋根が付いているか」「車・自転車の出し入れは簡単か」といった点は事前にチェックしておく必要があります。

 

オートロック

人気のオートロック玄関

ワンルーム、またはマンション一棟に投資する際に見過ごせないのがオートロックがあるか無いかという点です。
当然ですが、中古物件に投資する場合にはオートロックが予め完備されている物件の方が入居者は集まりやすくなります。
ただ、新しくオートロックを設置する際には十分な検討が必要になります。
オートロックの設置にはかなりの費用がかかり、さらにはその後の維持費もある程度の負担になるため、付ければ良いということにはならないのです。
しかもオートロックというのは、それが無ければ入居率に大きく影響するというものではないため、無ければ無いでさほど大きな問題とはならないのです。

 

耐震基準

ひびが入った建物の壁

現在、日本に存在している建造物のほとんどは次に挙げる2つの耐震基準の下で建てられています。
1つは、「震度5強の揺れでも倒壊しない」とされている旧耐震基準、そしてもう1つは「震度6~7の揺れでも倒壊しない」とされている新耐震基準です。
1981年までは旧耐震基準の下であらゆる建造物が建てられてきましたが、それ以降は新耐震基準(現行の耐震基準)に切り替えられました。
当然ですが、新耐震基準の下で建てられた物件の方が地震に対して頑丈であると言うことができます。
ですので、できれば新耐震基準を満たした物件を選んだ方が良いでしょう。

 

経年劣化のチェックポイント

最後に、中古物件の設備が経年劣化しているかどうかのチェックポイントを紹介したいと思います。
以下のポイントに多く該当するほど劣化が進んでいるということになります。

 

  • 外壁が汚れている(カビやコケの付着など)
  • スレート屋根の塗装が痛んでいる
  • サッシの周りが痛んでいる、シーリングが縮んでいる
  • 外部の木部が腐食している
  • 全自動給湯機が故障している
  • 屋根瓦がずれている、または壊れている
  • 床下に湿気が溜まっている
  • 内装に汚れや傷が目立っている
  • 網戸が歪んでいる
  • 水回りに汚れが目立っている

 

これらのポイントに多く該当する場合、大規模なリフォームを含めて何らかの対策を取る必要があるでしょう。